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      剛剛,央行官宣“降息”,關乎你的房貸:100萬貸款,月供將減少...地產股集體大漲!

      每經編輯 彭水萍

      央行網站1月20日消息,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的信息顯示,2022年1月20日1年期貸款市場報價利率(LPR)為3.7%,預期為3.7%,上月為3.8%,下調10個基點。5年期LPR為4.6%,預期為4.55%,上月為4.65%,實際下調5個基點。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

      一年期、五年期LPR環比雙雙下調消息公布后,A股稍微低開后走高,房地產指數走強,地產股集體大漲。截至發稿,華遠地產封漲停板,新城控股逼近漲停,金科股份、中交地產漲超6%,中南建設、濱江集團、南山控股漲超5%,陽光城、華夏幸福漲超3%,萬科A、世茂股份漲超2%。

      5年期LPR時隔20個月首次下調

      據公開信息,2019年8月,央行推進貸款利率市場化改革。改革后的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率,于每月20日(遇節假日順延)以公開市場操作利率(主要指MLF利率)加點形成的方式報價。換言之,LPR=MLF利率+加點。

      2019年8月20日,新改革的LPR(最優貸款利率)機制開展首次報價,1年與5年期利差與國開債期限利差相匹配,體現了市場化定價原則。此后,加上今日剛剛宣布的下調,LPR利息1年期歷經6次下調,而5年期利息則下調4次。1年期利率上一次下調在2021年12月,5年期自2020年4月20日下調后,今日為20個月首次下調。

      將帶動房貸利率下調,100萬貸款月供約減30元

      1月17日,央行通過開展MLF和逆回購操作,同歩下調中標利率各10個BP。降息后,7天逆回購利率降至2.1%,1年期MLF利率降至2.85%,這是自2020年3月調降7天逆回購利率和2020年4月調降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。

      多個機構當時預測,此次政策利率降息,在1月20日(本周四)新一輪的貸款市場報價利率(LPR)最新報價中,大概率會帶動近兩年未動的5年期LPR下調。5年期LPR下調對降低全社會融資成本的覆蓋面更大。而目前房貸利率=5年期LPR+加點,因此5年期LPR如果下調,勢必會帶動房貸利率下調。

      圖片來源:攝圖網-500607968

      自LPR改革以來,這是5年期以上LPR經歷的第4次調整。作為房貸利率參考基礎,本次5年期以上LPR下調5個基點至4.6%,會對有住房貸款的人群帶來何種影響?房貸利率下降會立即生效嗎?下調之后月供會減少嗎?

      首先,5年期以上品種調整,并不會影響所有還房貸的人士。這與個人選擇房貸利率方式有關,若選擇了固定利率,此項調整不會影響房貸變化;若選擇了浮動利率,則會引起后期月供的變化。2019年央行宣布實行房貸利率的新政策,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

      其次,房貸利率下降不會立即生效。雖然LPR每月更新,但按照銀行房貸合同,房貸客戶的利率不會每個月都隨之變動。據了解,目前市場上不同銀行對重定價周期有不同規定:大多數情況下,銀行每年1月1日會按照當時的LPR重定價,同時每年1月份選擇浮動利率的人群月供會發生變化。但本次5年期以上LPR調整,并不會立即影響這部分人月供變化,要到次年的1月1日才會按照最新的報價,確定房貸利率。

      此外,也有銀行規定個人房貸合同期滿12個月重定價。舉個例子,若客戶2021年10月20日簽訂的房貸合同,享受的房貸利率是LPR加基點,要到2022年10月20日銀行才會重新確定該客戶享受的房貸利率;若客戶2021年2月1日簽訂合同,那么2月1日銀行便會按照最新的LPR報價,重新確定客戶的房貸利率。

      假設此次下調至下一個重定價日,LPR不再調整情況下,個人住房貸款月供會下降多少?以100萬房貸,等額本息償還30年計算,5年期以上LPR每下降5個基點,月供額約減少30元。以2022年1月5年期以上LPR降至4.6%為例,100萬房貸的月供就從5156.37元減少至5126.44元。

      李迅雷:“小步快降”——LPR可能會更頻繁使用

      2021年四季度開始貨幣政策密集出臺,18日央行表示要“把貨幣政策工具箱開得再大一些”,并且提出“一年之計在于春,所以我們要抓緊做事,前瞻操作”,對于上述新提法,市場關注度極高。

      如何理解貨幣政策“工具箱”要開得更大?今年貨幣政策會有什么特點?

      圖片來源:每經記者 張建 攝(每經資料圖)

      據中新網報道,“新表述意味著今后貨幣政策工具要用的更多了”,中泰證券首席經濟學李迅雷近日表示,2021年四季度GDP同比增長4%,處于較低的水平,貨幣政策更加積極主動可以支持中央今年經濟工作穩增長、穩中求進的目標。

      “具體來看,央行可能會使用降準、降息、逆回購、中期借貸便利(MLF)、常備借貸便利(SLF)等工具來完成貨幣政策充足發力的目標。”

      不過,當前金融機構平均存款準備金率是8.4%。劉國強表示,下一步進一步調整的空間變小了,空間變小了但仍然還有一定的空間,我們可以根據經濟金融運行情況以及宏觀調控的需要使用。

      李迅雷判斷,各種貨幣政策工具中,降貸款市場報價利率(LPR)可能會更加頻繁的使用。

      自2021年四季度開始,貨幣政策出臺的相對密集。2021年11月,央行推出碳減排支持工具和2000億元支持煤炭清潔高效利用專項再貸款;2021年12月,全面降準0.5個百分點,釋放長期資金約1.2萬億元;2022年1月,開展7000億元MLF操作和1000億元公開市場逆回購操作,同時MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率下降10個基點。

      對此,李迅雷認為,MLF下調之后,接下來就是貸款市場報價利率(LPR),我國的做法通常是“小步快降”——小步走、多次降。

      19日,中國人民銀行公告稱,為加強預期管理,促進LPR發布時間與金融市場運行時間更好銜接,將LPR發布時間由每月20日(遇節假日順延)上午9:30調整為9:15。以上調整自2022年1月20日起實施。

      來源:每日經濟新聞綜合央行網站、每經app(記者:肖世清)、中新網、公開信息等

      封面圖片來源:每經記者 張建 攝

      責編 彭水萍

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